新法快评 | 商品房消费者权利优先性之若干要件分析——基于《最高人民法院关于商品房消费者权利保护问题的批复》的解读
发布日期：2023-04-28 浏览次数：666
2023年4月20日，最高人民法院发布了《关于商品房消费者权利保护问题的批复》。该批复赋予了商品房消费者房屋交付请求权及价款返还请求权的优先性地位。在保护商品房消费者权利、维护社会稳定方面，作出了突出贡献，殊值肯定。
本文结合商品房消费者权利保护的发展历史及《商品房消费者权利保护批复》，旨在分析商品房消费者权利优先性所需的若干要件。
一、商品房消费者权利保护的发展历史
1.《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》
2002年6月20日，最高人民法院公布了《关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》，《优先受偿权批复》第二条规定如下：
消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。
学界通说观点认为，该条实为商品房消费者不动产物权期待权的规定，其也是首次规定了符合法律规定的商品房消费者获得的权利，具有优先于工程价款优先受偿权的地位。
2.《最高人民法院针对山东省高级人民法院就处置济南彩石山庄房屋买卖合同纠纷案请示的答复》
2014年7月18日，最高人民法院针对山东省高级人民法院就处置济南彩石山庄房屋买卖合同纠纷案请示作出答复，其第一条和第二条主要精神如下：
（一）房屋买受人的权利优先于建筑工程承包人的优先受偿权与抵押权人的抵押权；
（二）对“承包人的工程价款优先受偿权不得对抗买受人”的规定，应当理解为既不得对抗买受人在房屋建成情况下的房屋交付请求权，也不得对抗买受人在房屋未建成等情况下的购房款返还请求权。
《买卖合同纠纷案答复》第二条就《优先受偿权批复》的第二条规定进行了解释，明确无论房屋是否建成，工程价款优先受偿权均不得对抗商品房消费者对应的房屋交付请求权及购房款返还请求权。
3.《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》
2014年12月29日通过，2020年12月29日修改并公布的《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十九条，从买受人申请排除强制执行的角度，规定了商品房消费者的优先权，其具体内容如下：
金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：
（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；
（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；
（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。
4.《全国法院民商事审判工作会议纪要》
2019年11月8日公布的《全国法院民商事审判工作会议纪要》第一百二十五条和一百二十六条，仍然从排除强制执行的角度，对商品房消费者的优先权，进行了进一步的解释。
（一）对“买受人名下无其他用于居住的房屋”的理解
《民商事审判纪要》认为，可以理解为在案涉房屋同一设区的市或者县级市范围内商品房消费者名下没有用于居住的房屋。商品房消费者名下虽然已有1套房屋，但购买的房屋在面积上仍然属于满足基本居住需要的，可以理解为符合该规定的精神。但实务中对于“满足基本居住需要”的认定，仍然缺乏统一的标准。
（二）对“已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”的理解
《民商事审判纪要》认为，如果商品房消费者支付的价款接近于百分之五十，且已按照合同约定将剩余价款支付给申请执行人或者按照人民法院的要求交付执行的，可以理解为符合该规定的精神。但实务中，对“接近”概念的把握，仍然存在一定的模糊之处。
随着《优先受偿权批复》于2021年1月1日被废止，《买卖合同纠纷案答复》也不再具有可采性。《执行异议和复议规定》及《民商事审判纪要》仅规定了执行程序中商品房消费者的优先性地位，而对于执行程序之外，商品房消费者的优先性地位，仍需司法解释予以完善。此次《商品房消费者权利保护批复》的出台，填补了这一空白，解决了诉讼程序中权利的对抗问题。
二、《关于商品房消费者权利保护问题的批复》的解读
本文结合《商品房消费者权利保护批复》相关条文的解读，对商品房消费者权利优先性的若干要件进行分析。
（一）建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债权之间的权利顺位关系，按照《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（一）》第三十六条的规定处理。
本条是对建设工程价款优先受偿权、抵押权及其他债权之间权利顺位关系的再一次明确。《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（一）》第三十六条已明确规定，承包人根据民法典第八百零七条规定享有的建设工程价款优先受偿权优于抵押权和其他债权。
（二）商品房消费者以居住为目的购买房屋并已支付全部价款，主张其房屋交付请求权优先于建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债权的，人民法院应当予以支持。
只支付了部分价款的商品房消费者，在一审法庭辩论终结前已实际支付剩余价款的，可以适用前款规定。
首先要理清“商品房消费者”的概念。商品房消费者的概念借鉴了《消费者权益保护法》中对于消费者的界定，即购买房屋的目的是“为了生活需要”，而非投资经营。另外，法律赋予商品房消费者的债权以优先地位是基于自然人生存利益至上的考虑，因此商品房消费者应限定为自然人。
其次，对于“以居住为目的”的概念，要从以下几个方面进行理解。
第一，所购房屋的规划用途。对于住宅房，实践中认定购买此类房屋满足“以居住为目的”的条件。对于商业房，一般认为其具有投资属性，原则上应当否定购买此类房屋系“以居住为目的”。然若购买人及其家庭在特定区域内只有唯一一套面积适当的商业房且用于居住时，该房在一定意义上也与自然人的生存权、居住权相关，不能仅以该房屋为商业房而简单否定。对于商住房，实践中认为商住房不影响“以居住为目的”的认定，重点在于审查房屋的具体用途。
第二、对购房人已有房屋的数量核查。关于购房人已有房屋的数量，不仅要考察购房人本身，还要考察其家庭，即购房人及其配偶、未成年子女。对于已有房屋数量的核查，应主要考虑家庭居住需要而非仅仅是数量。
第三、对房屋位置的核查。可参照《民商事审判纪要》，将设区的地级市的市区或县级行政区域作为核查依据。
最后，《商品房消费者权利保护批复》中，对于商品房消费者支付价款的比例没有进行限定，只需在一审辩论终结前实际支付全部价款。相比于《优先受偿权批复》要求的支付全部或者大部分款项及《执行异议和复议规定》要求的已支付价款超过合同约定总价款的百分之五十，该批复对商品房消费者权利保护的力度更大。
（三）在房屋不能交付且无实际交付可能的情况下，商品房消费者主张价款返还请求权优先于建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债权的，人民法院应当予以支持。
首先，商品房消费者价款返还请求权优先的适用条件是房屋不能交付且无实际交付的可能。以保护商品房消费者之弱者的生存权为基础，对此应理解为包括两种情形：（1）房屋客观上不能交付且无实际交付可能；（2）商品房消费者在一审法庭辩论终结前未支付剩余价款而导致房屋不能交付。
其次，商品房消费者价款返还请求权的优先范围应限定为购房款，而不包括因合同解除所产生的违约金、赔偿金等普通债权。
与一般的债权甚至物权相比，商品房消费者权利呈现出了特别的优先性。这种优先性是基于我国保护购房者的生存权和居住权的社会现实而产生和发展的。然而，此种优先性会对民法传统理论中的权利体系产生一定影响。司法实践中，对商品房消费者权利进行保护的同时，需时刻关注传统民法中物权和债权体系的完整性，避免商品房消费者权利优先性的滥用。
作者：王毓男，双博士后，北京科技大学博士，上海大学博士后，华东政法大学法学博士后。
