新法快评 |《最高人民法院关于商品房消费者权利保护问题的批复》体现的价值衡量与司法能动

一、规范出台

      2023年4月20日，最高人民法院公布并施行《最高人民法院关于商品房消费者权利保护问题的批复》（法释〔2023〕1号，以下简称批复），作为今年第一号司法解释，《批复》旗帜鲜明地展现了最高院对商品房消费者权益的重视，体现了最高院重民生、护正义的政治站位。同时，此举对拉动房地产经济，增强购房者信心也具有重大意义，有效解决了房价高企与烂尾楼风险频发的矛盾。相信随着《批复》的出台与落实，我国房地产行业能够向着有序成熟转变，房地产经济将会逆转颓势、持续向好。

二、规范解读

     《批复》第一条、建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债权之间的权利顺位关系，按照《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（一）》第三十六条的规定处理。

      第一条为准用性规范，重申了《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（一）》规定的建设工程价款优先受偿权优于抵押权和其他债权。依此规定，当开发商房企需要处置房屋清偿债权时，施工人的建设工程价款债权将优先于在该房屋之上设置的抵押权获得清偿。

     《批复》第二条、商品房消费者以居住为目的购买房屋并已支付全部价款，主张其房屋交付请求权优先于建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债权的，人民法院应当予以支持。只支付了部分价款的商品房消费者，在一审法庭辩论终结前已实际支付剩余价款的，可以适用前款规定。

      第二条正面确认了以居住为目的的商品房消费者对所购房屋的绝对交付请求权，基于此条规定，符合条件的消费者可以请求开发商房企交付所购商品房，并办理所有权登记，该交付请求权优先于建设工程价款优先受偿权以及在该房屋之上设立的抵押权。也就是说以居住为目的的商品房消费者将完满地获得该房屋所有权，施工人不得再通过该房屋进行受偿，抵押权人也不得就该房屋实现抵押权，抵押权人对该房屋事实上丧失了抵押权。其中，“以居住为目的的商品房消费者”应做何种理解，我们可以通过《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（法释〔2015〕10号）第29条以及《全国法院民商事审判工作会议纪要》（法〔2019〕254号）第125条进行理解，其应当满足如下条件“一是在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；二是买受人名下无其他用于居住的房屋，即在案涉房屋同一设区的市或者县级市范围内商品房消费者名下没有用于居住的房屋或者商品房消费者名下虽然已有1套房屋，但购买的房屋在面积上仍然属于满足基本居住需要的情况。”

     《批复》第三条、在房屋不能交付且无实际交付可能的情况下，商品房消费者主张价款返还请求权优先于建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债权的，人民法院应当予以支持。

      第三条创新地确认了房屋不能交付且无交付可能时，商品房消费者有权要求开发商房企返还购房价款，且此项返还请求权优先于建设工程价款优先受偿权以及在该房屋之上设立的抵押权。也就是说，开发商房企应当就其全部资产首先向商品房消费者返还购房价款，其次给付施工人的工程价款，再次实现抵押人的抵押权，最后再实现其他债权人的债权。

三、规范思考

      《批复》体现的价值衡量

      房地产开发企业因商品房逾期难交付引发的相关纠纷案件中，如何化解房企风险，无疑是法院需要谨慎对待的重要问题，《批复》便是对此问题的一个完美解答。房企风险化解需要考虑到多方利益，包括购房者、施工人、房企、债权人，这些利益相关方又表现为刚需购房者、改善购房者、投资购房者、劳工、农民工、民营或国有的开发商企业、银行、一般投资者等等具体的利益群体，《批复》以三条递进式的规定，进次展现了法院对各方利益的比较与取舍。从条文中可以解读出，《批复》以保护经济弱者与民生为原则，刚需购房者与改善购房者既是为了满足生存需要的个体或家庭，又是抗风险能力最差的经济弱者，因而《批复》将其利益置于首位。施工方作为实际建设商品房的主体，在其身后代表着各类劳工与农民工的利益，施工款不到位，则劳动人民的血汗钱无法拿到，商品房虽不是其生存必需品，但其为建设商品房所付出的劳动却是换取生存必需品的重要途径，如若劳动无法兑换工资，则也会影响到民生。但是，相比于购房者通过付出全部积蓄甚至是预支未来财富进行贷款购买的房屋，施工方的劳动所得又要作出让步，作为第二重要的利益。至于其他投资者和债权人，其具有较高的经济风险抵抗能力，且其投资是为了社会资源的流动，并非自身生存所必需，因此适用《民法典》的有关规定进行依次获偿即可，并无需要特殊保护的利益。

     《批复》体现的司法能动精神

      法院作为行使审判权的国家机关，遵循不告不理原则，需要严格执行法律规定，但严格执行并非机械执行，司法能动要求司法机关以解决问题、化解社会矛盾为宗旨来灵活地运用法律，《批复》作为司法解释，便是一次生动的司法能动实践。首先，恪守物债两分的《民法典》遵从物权优于债权的原则，无法律特殊规定，债权不可突破合同相对性影响物权的效力，《批复》重申了建设工程价款优先受偿权优先于抵押权和其他债权，将《民法典》八百零七条规定的优先受偿权提升到优于抵押权之地位。其次，《民法典》并未对购房者要求交付商品房的债权或是房企违约后购房者的购房款返还请求权予以特殊规定，如若单纯依据字面解读法律规定，进而机械司法，购房者在付出巨大代价之后，可能仍然无法获得用于居住的房屋，甚至会耗尽积蓄乃至背负巨额债务，此明显不符公平正义之要求。《批复》从实质保护民生、解决纠纷的角度，基于公平原则进行了能动性的解释，突破了成文法文义的限制，体现了司法能动的精神，实现了公平正义。

      《批复》需要解决的问题

      《批复》第二条、第三条均是针对商品房消费者的规定，第二条规范的对象是“以居住为目的商品房消费者”，而第三条则直接使用了“商品房消费者”的称谓，那么对第三条的规范主体便存在两种解释。第一种解释为，该“商品房消费者”的称谓是最高院有意为之，无需“以居住为目的”的限制，所有商品房消费者均享有购房价款返还请求权；第二种解释为，该“商品房消费者”的称谓是最高院为避免表述的重复，其同样要求“以居住为目的”。此两种解释均有合理性，第一种解释有助于维护全部购房者利益，重振购房者信心，第二种解释则体现了法院的克制，有限而非完全地突破法典规定。究竟采取何种解释模式，仍需法院之后的审判实践来加以确定。

      

      作者：赵威扬，中国政法大学法学本科，北京师范大学宪法学与行政法学硕士。